Artikel
Geschreven door Felix Zonneveld
Posted on 18-01-2018

De Wwft voor makelaars

245 keer gelezen


Niet dat u er dagelijks bij stilstaat, maar als makelaar en taxateur realiseert u zich terdege dat u moet voldoen aan de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). U weet echter niet precies wat dit in de praktijk nu allemaal inhoudt. Wat zijn de belangrijkste verplichtingen voor woningmakelaars? Hoe organiseert u dit op kantoor? Hoe kunt u laten zien dat u hieraan voldoet? En wat gebeurt er als u het niet goed doet?

Bron: Vastgoed Media

Het doel van de Wwft is om te voorkomen dat de diensten van banken, advocaten, notarissen, accountants én makelaars worden misbruikt om geld wit te wassen, de criminele herkomst van geld te maskeren of om terroristische activiteiten te financieren.

In de Wwft staat dat u geen diensten mag verlenen aan anonieme klanten. U bent dus verplicht om onderzoek te doen naar de identiteit van de klant. Concreet houdt dit in dat u uw klanten vóór het sluiten van de overeenkomst van opdracht moet identificeren aan de hand van het originele identiteitsbewijs. Dit doet u door hiervan de echtheid te verifiëren en vervolgens een kopie te maken of de relevante informatie over te nemen. Deze gegevens moet u vijf jaar lang bewaren. Sinds 2014 moet u ook de identiteit van de wederpartij controleren voordat de koopovereenkomst tot stand komt.

Wie is de UBO?

Is uw klant geen natuurlijk persoon maar een rechtspersoon? Dan moet u vaststellen wie de uiteindelijk belanghebbende is. In het jargon van de wet is dit de UBO: ultimate beneficial owner. In de praktijk gaat het om personen die minimaal 25 procent van de aandelen bezitten of de feitelijke zeggenschap hebben in de organisatie. U kunt de klant zelf om een UBO-verklaring vragen of dit laten checken door een externe bedrijfsinformatiespecialist. Dit zijn speciale bedrijven die alle informatie natrekken over de structuur en eigenaren van een bedrijf.

Let op: het cliëntenonderzoek geldt niet alleen voor nieuwe, maar ook voor vaste klanten. In het laatste geval moet u controleren of wijzigingen zijn opgetreden sinds de laatste onroerendgoedtransactie van deze persoon of dit bedrijf. Weet u eenmaal met wie u te maken heeft, dan moet u beoordelen of deze specifieke transactie mogelijk deel uitmaakt van een witwasoperatie of het financieren van terrorisme. Met andere woorden: wat is het risico? Deze volgende stap – van enkel identificatie naar risicobeoordeling – wordt steeds belangrijker.

Bij het beantwoorden van deze vraag loopt u een aantal vaste criteria na. Ten eerste: is uw cliënt een political exposed person (PEP)? Is hij of zij zelf politiek actief of direct gelieerd aan een politicus? Het idee hierachter is dat politieke functies gepaard gaan met macht en dat macht kan worden misbruikt. Het tweede criterium is: levert uw klant verdachte diensten of producten? En het laatste: is uw klant werkzaam in een land waaraan internationale sancties zijn opgelegd? Daarna bepaalt u of de transactie een hoog, gemiddeld of laag risico kent. Of u vervolgens bereid bent om dit risico te lopen, is uw eigen bedrijfsmatige afweging.

Download: In 10 stappen voldoen aan de Wwft voor makelaars

Meldingsplicht

De volgende belangrijke verplichting van de Wwft is de meldingsplicht. Ongebruikelijke en/ of verdachte transacties moet u melden bij de Financial Intelligence Unit Nederland (FIU), een speciaal hiervoor aangewezen overheidsdienst. Zo geldt onder meer een meldingsplicht als een koper meer dan 15.000 euro cash wil betalen. Een andere verdachte situatie is bijvoorbeeld als een pand na korte tijd voor aanzienlijk meer geld of juist onder de marktwaarde wordt doorverkocht. Alertheid is ook geboden bij internationale, ondoorzichtige bedrijfsstructuren en bij de (ver)koop en (ver)huur van grote loodsen in de agrarische sector die geschikt zijn voor wietplantages.

Als blijkt dat u een incident ten onrechte niet heeft gemeld dan kan de FIU een sanctie, boete of dwangsom opleggen. Uit het jaarverslag van de dienst blijkt dat vorig jaar 140 ongebruikelijke transacties werden gemeld door makelaars. In totaal ontving de FIU toen ruim 417.000 meldingen, voornamelijk van banken en geldkantoren.

Audit trail

Aan de hand van uw dossiers toetst de Belastingdienst of u voldoet aan de verplichtingen van de Wwft. Deze controles vinden periodiek en steekproefsgewijs plaats. Het is de bedoeling dat ieder makelaarskantoor eens per vijf jaar een keer aan de beurt is. Het is verstandig om het hele identificatieproces en uw controlewerkzaamheden gestructureerd vast te leggen in een audit trail. Ook uw risicoafweging en uiteindelijke conclusies moeten inzichtelijk zijn. Hoe organiseert u dit alles nu op kantoor?

Normaal gesproken wordt de identificatie van de klanten gedaan door de collega's die het contact met deze mensen onderhouden. Zij hebben vaak al een goede eerste indruk van het type mens. De desk research gebeurt vervolgens door de administratie en de uiteindelijke risicoafweging door de directeur van het kantoor.

Hoe dan ook is het belangrijk om een duidelijk en uitgeschreven protocol te hebben waaraan iedereen zich houdt. Een goed gestroomlijnd werkproces zorgt voor zorgvuldigheid én snelheid. Dit biedt omzetkansen in een oververhitte markt. Daarnaast is een goede naleving van de Wwft noodzakelijk om reputatieschade van uw kantoor te voorkomen.

4e anti-witwasrichtlijn

Binnenkort wordt de Wwft gewijzigd in de vorm van de Europese vierde anti-witwasrichtlijn. Dit betekent dat nog meer Wwftverplichtingen op u afkomen. Zo wordt de risicoafweging belangrijker en bent u straks verplicht om een compliancefunctie in te richten. U moet dus een collega of werknemer verantwoordelijk maken voor de naleving van de Wwft en het bijbehorende bedrijfsbeleid. Het is toegestaan om dit uit te besteden. Dit kan slim zijn voor mkb'ers. Daarnaast worden de maximale straffen fors verhoogd. Het wetsvoorstel is op 13 oktober ingediend bij de Tweede Kamer; de invoering is naar verwachting in de eerste helft van 2018.

Dit artikel is geschreven door Dorine van Kesteren voor Vastgoed Media en is tot stand gekomen in samenwerking met Graydon.